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2013年底以来，以“集约用地”为中心，以“推动产业结构转型升级”为目标，多城市密集出台工业用地新政。在内容上，涉及多项重要土地制度的改变，包括弹性年期制缩短土地最高出让年限、转售为租、分割销售开闸或者关闭、流转约束等关键问题；在范围上看，出台新政的城市包括北上广深等一线城市，也包括杭州、青岛、临沂等二三线城市。工业用地的土改风潮已经来临。
仔细解读新政，我们可以找到三点共性：第一，各地新政还处于试点摸索阶段，更多细节有待进一步明确；第二，各地新政仍然没有明确产业地产运营商的市场主体地位，产业地产作为一个行业仍然没有得到官方认可；第三，我们明显感受到较浓的行政干预色彩，政府性园区将成为最大最直接受益方。
具体来讲，我认为新制度对产业地产市场和运营商的影响主要体现在以下四个方面（以上海为例）：
第一，工业用地价格的提高直接提高了拿地成本和行业准入门槛。短期来讲主要体现在以下四个方面：首先，这有助于淘汰实力弱小的“不务正业”的工业园投资商，主要是指一些小型制造类企业收购零星土地建设小型工业园区出售谋利；其次，新制度给有实力的工业园区运营商的资金链也提出了更高要求；再次，工业用地价格的提高会传导到工业物业价格的提高；最后，提价趋势的确认会加速现有工业物业的成交。长期来讲，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格，将是工业用地市场化、规范化的有力推手，是促进经济转型的有力抓手，是提高征地补偿安置水平的必由之路，同时也是城市功能提升和转型升级的必然要求。
第二，关于工业用地出让弹性年期制，上海市出台的新版国有建设用地（工业用地产业项目类）使用权出让合同规定：新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。这里注意两点：1，规定指的是新增工业用地；2，只针对产业用地类项目，即实体企业单独拿地情况。此规定不适用产业地产运营商，但会间接推动企业入园，给园区带来更多新客户。
第三，对于我们产业地产运营商来讲，更多的涉及到工业用地标准厂房类和研发总部通用类用地，而两者的最高年限仍为50年。同时，《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》指出，在转让管理方面，工业用地产业类项目、研发总部类项目、标准厂房类被严格禁止转让，但可出租，而对研发总部通用类，产权人应持有70%物业产权，剩余部分可以分割转让。可以这样理解，土地仍为50年，物业只可出租和部分转让。对于产业地产运营商尤其是民营主体来讲，影响主要体现在：1，增加自持物业和租赁比重；2，分割转让更加合法化和规范化。
第四，从第三方面我们可以引申出第四方面的影响，就是产业地产商的资金链问题。新政促使产业地产商：1，加强融资能力，由传统渠道以物业出售带来的滚动资金、银行贷款、上市为主开始去探索借助各种创新基金，比如REITs；2，盈利模式由物业出售为主向更多依靠租金、增值服务收费和实业投资转变。新制度会促使工业园区运营商转型升级，最重要的是重视园区服务，向服务要效益，帮助解决入园企业发展过程中遇到的各种问题。其实这里面的空间是很广阔的，包括入园企业的投融资、人力招聘和培训、企业家的沟通平台和高端消费等等。另外，我们可以凭借对园区内企业的了解，针对有潜力的入驻企业进行直接投资，这一点张江高科已经为我们做了榜样。截至2013年末,张江高科拥有各类投资合计44.67亿,占公司总资产的24.42%，2013年实现投资收益3.11亿,全年持有股票的公允价值变动损益和股权投资收益合计5.87亿,占营业利润的122%,已经成为公司利润的最主要来源。这也是未来各运营商之间竞争力的重要体现。
产业地产运营商作为市场主体，相比政府性园区行政主体具有诸多优势，我们期待政府会在新一轮工业用地改革中充分调动市场力量，尊重产业地产运营商这一市场角色，更多使用市场手段，让产业地产运营商合法合规更加积极地参与到中国新一轮城市和产业转型升级当中去。
产业地产研究员
高成
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发表于 2024-10-16 03:39:19